Las hipotecas que vienen

Publicado por gcla

11 febrero 2019

La presión social, las continuas sentencias del TJUE poniendo freno a los abusos de la banca en los últimos años y, la insistencia de Bruselas al Gobierno español para la trasposición de la Directiva 2014/17/UE han obligado a éste a la elaboración de una nueva Ley Hipotecaria o Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que verá la luz en pocos meses.

La reforma adapta la legislación española a la europea en lo que respecta a los créditos para la compra de vivienda, dando mayor protección a los particulares consumidores.

Sin el ánimo de ser exhaustivos, como principales novedades encontramos:

1.- Refuerzo de la fase precontractual, elevando a 7 días el periodo en el que el cliente debe tener acceso a la información, con la posibilidad de plantear sus dudas al notario. Se establece también la obligación de entregar al consumidor la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la proyección de las cuotas mensuales dependiendo de la oscilación de tipos y una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), como resumen de los elementos relevantes del préstamo.

2.- En esta fase precontractual, se potencia la obligación del notario de informar al prestatario de las condiciones de la hipoteca, levantando un acta previa a la hipoteca de la información suministrada.

3.- Se regulan las cláusulas de vencimiento anticipado para que la banca no pueda desahuciar por un número de cuotas impagadas, sino sólo cuando la deuda supere una horquilla de entre el 3% y el 5% del total del préstamo.

4.- Se fija el interés de demora en el interés legal más dos puntos.

5.- Se establece la posibilidad de cambiar de una hipoteca variable a otra con tipo fijo a un coste asumible.

La norma, que en principio se presenta como un avance en la protección de los particulares, esconde también medidas de protección de la banca frente a los consumidores en un intento de poner freno a las avalanchas de litigios que inundan los bancos y colapsan los juzgados. Por ejemplo, convertir a los notarios en asesores financieros de los clientes equivale a exonerar a la banca de sus obligaciones en la fase de comercialización de sus productos. Ello desplaza la carga de la diligencia debida al prestatario, imperceptible pero letalmente. Los notarios están obligados a hacer firmar al consumidor un documento por el que manifiestan haber comprendido el alcance y las consecuencias económicas del contrato que firma. Esto no hace sino elevar a la norma lo que ya se venía haciendo en las sucursales bancarias.

Recientemente se ha incorporado otra novedad a la futura ley hipotecaria, que no es sino una vuelta a la situación existente hasta el 2007. Se trata de la prohibición de que el cliente pudiese trasladar su préstamo hipotecario a otra entidad si así lo deseaba. En la legislación de 1994 se permitía que un cliente pudiese llevar su préstamo hipotecario a otra entidad si, por ejemplo, estaba a disgusto con el trato que le proporcionaba su banco. En 2007 se reescribió la legislación para que si el banco igualaba la oferta de la otra entidad, el cliente tuviese forzosamente que permanecer y no pudiese subrogar la hipoteca. Esta norma se ha modificado ahora para volver a la situación de 1994 y que el usuario pueda marcharse incluso si le igualan la oferta. Más datos aquí.

En cualquier caso, la financiación hipotecaria para la adquisición de vivienda es una operación muy importante en la vida de los particulares, tanto por la cuantía, como por el tiempo de vinculación con el banco. Por ello, recomendamos que, a pesar de las novedades de la nueva ley, se cuente siempre con el asesoramiento de un abogado independiente a la hora de concertar un préstamo hipotecario y comprar una vivienda.

En GCLA somos expertos en la contratación bancaria y en todo el proceso de adquisición de una vivienda. Nos comprometemos a defender sus intereses en la obtención de una hipoteca y en la compraventa de su vivienda. Llámenos. Su tranquilidad es nuestra recompensa.

 

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